Muurovername

Wanneer?

Elke eigenaar van een erf heeft het recht om een scheidingsmuur met een aanpalend erf voor de helft gemeen te maken wanneer hij deze “in gebruik neemt”. Over de reikwijdte van die “ingebruikname” is er echter onzekerheid. Uit vroege rechtspraak blijkt dat dit zeker het geval is wanneer de scheidingsmuur wordt gebruikt om de nieuwe aanbouw te ondersteunen. In praktijk zal het de landmeter-expert zijn die hier via zijn expertise een mening over vormt, en eventueel de rechter die dit interpreteert en een oordeel velt.

Ontstaan?

De overname van een gemeenschappelijke manier kan tot stand komen op verschillende manieren:

Door een overeenkomst tussen de eigenaars

De eenvoudigste manier om een muur gemeen te maken, is bij overeenkomst tussen de eigenaars van de aangrenzende onroerende goederen. Die overeenkomst zal moet geregistreerd worden bij het registratiekantoor om bindende waarde te krijgen. Wanneer men ze daarna laat overschrijven op het hypotheekkantoor zal de overeenkomst ook voor derden tegenstelbaar zijn. Dit houdt in dat geen enkele buitenstaande partij, of toekomstige kopers, de vaststelling van de gemene muur kan betwisten.

Door gedwongen verkoop of gedwongen overname

De persoon die een constructie bouwt tegen een bestaande muur, met als doel die te gebruiken als steun-of draagmuur, laat impliciet blijken dat hij tot gemeenmaking wil overgaan. Dit noemt men bezitsaanmatiging. Wanneer blijkt dat één van de buren niet op vrijwillige basis wil overgaan tot het gemeenschappelijk maken van de muur, kan de andere partij een procedure tot gedwongen muurovername starten voor de vrederechter van de plaats waar de muur zich bevindt.

Langs de ene kant kan de aanbouwende buur zich beroepen op art. 661 BW om de eigenaar van de muur te verplichten om de muur gemeen te laten maken. Anderzijds zou de eigenaar op dezelfde wijze een overnameprijs kunnen eisen van de overnemer. Strikt gezien komt het recht enkel toe aan de overnemer. Uit de respect blijken twee ‘regels’. In de eerste plaats moet er sprake zijn van materiaal contact met de scheidingsmuur zoals bv. verankering in de muur of de bevestiging van draagbalken. Daarnaast moet er ook effectief voordeel gehaald worden uit het gebruik van de gemene muur. Die laatste voorwaarde kan heel ruim zijn. Of er al dan niet sprake is van de bezitsmatiging behoort hoe dan ook tot de appreciatiebevoegdheid van de betrokken rechter, en die kan uiterst uiteenlopend zijn.

Bij verjaring

Wanneer een scheidingsmuur al meer dan 30 jaar in gebruik is als gemene muur, zonder dat er sprake is van een onderliggende overeenkomst of een gerechtelijke uitspraak, zal er toch vanuit worden gegaan dat er sprake is van een gemene muur via verjaring. Dit is ook het geval wanneer er slechts een klein deel van de scheidingsmuur is aangebouwd en men daarna ook tegen de rest van de muur wil bouwen. Die verjaring zal wel enkel van toepassing zijn als het gemeenschappelijke gebruik van de muur in die periode van 30 jaar voortdurend, duidelijk zichtbaar, openbaar en zonder discussies was.