Algemene aannemer

Goed nieuws: de plannen zijn af. Je hebt een architect onder de arm genomen die je woning tot in de puntjes heeft ontworpen en nu ben je op zoek naar iemand die zijn plannen zal uitvoeren. Wanneer je kiest voor een algemene aannemer kies je in praktijk voor iemand die de ruwbouw en enkele andere facetten voor zijn rekening zal nemen. Andere onderdelen van het bouwproces zoals de afwerking en het installeren van de technieken besteedt de hoofdaannemer uit aan onderaannemers. Hij coördineert de werken, in samenwerking met de architect, en is verantwoordelijk voor het uiteindelijke resultaat. In ruil hiervoor wordt hij betaald voor het volledige project. De betaling van zijn onderaannemers gebeurt dan door hemzelf.

Voordelen

Wanneer je werkt met een algemene aannemer heb je maar één gesprekspartner. Hij coördineert de werken, is van alles op de hoogte en draagt de volledige verantwoordelijkheid voor het tijdig en correct uitvoeren van de bouwwerken. Je kan dus bij hem terecht voor alle vragen, opmerkingen en problemen. Waar jij bij het werken met meerdere aannemers het aanspreekpunt bent, zal de hoofdaannemer deze functie nu op zich nemen. Zo vindt er een vlottere en meer correcte communicatie plaats. Bovendien hoef je ook maar één contract af te sluiten. Alles samen gerekend spaart dit wel wat tijd uit.

Wanneer je kiest om samen met architect aan de slag te gaan, heb je natuurlijk alle vrijheid. Je kiest zelf volledig hoe je woning er zal uitzien, welke materialen je gebruikt en welke technieken en technologie je laat installeren. De architect zal je met al zijn expertise bijstaan en sturen bij het maken van de belangrijkste beslissingen. De hoofdaannemer is gehouden de plannen uit te voeren zoals ze zijn, zonder enige eigen creativiteit toe te voegen of andere materialen te gebruiken.

De keuze voor een algemene aannemer biedt je als bouwheer ook een ruimere bescherming. De hoofdaannemer zal de volledige verantwoordelijkheid dragen voor de tijdige en correcte uitvoering van de werken, maar zal zijn functie moeten uitoefenen met inachtneming van de wet Breyne. Zo heeft hij een informatieplicht ten opzichte van de opdrachtgever over alle modaliteiten van de contracten die hij met zijn onderaannemers sluit. Onder meer de prijs, termijnen, betalingsvoorwaarden en bepalingen over schade moeten aan de bouwheer worden meegedeeld. Daarnaast zal je ook financieel beschermd worden doordat de aannemer een waarborg moet voorzien voor het geval er vertragingen zouden voorkomen. Tenslotte wordt ook de tienjarige aansprakelijkheid hierin geregeld. Bij problemen wordt de zaak in de eerste plaats voorgelegd aan de Verzoeningscommissie Bouw.

Beroep doen op een algemene aannemer vermindert de kans dat je snel je de bouwtermijn of het bouwbudget zal overschrijden. De hoofdaannemer bepaalt immers vooraf een algemeen bedrag en de stelt de termijnen voorop. De problemen die hij achteraf ondervindt met zijn onderaannemers zijn grotendeels voor zijn eigen rekening. Wanneer je werkt met verschillende aannemers die elk voortdurend aanpassingen moeten doen, of het budget overschrijden, kom je al snel aan een onverwachte, hogere afrekening.

Nadelen

Op zich is er maar één groot nadeel bij het bouwen met een algemene aannemer en dat is de prijs. Wanneer je werkt met een hoofdaannemer onder het toezicht van architect zal dit je meestal meer kosten dan de andere formules. Dikwijls zullen de prijzen van de onderaannemers immers lager liggen wanneer je zelf met hen onderhandelt of op zoek gaat naar goedkopere alternatieven. Dit vergt natuurlijk ook wel meer tijd en moeite. Een algemene aannemer zal meestal met dezelfde onderaannemers in zee in plaats van op zoek te gaan naar andere, goedkopere partners. Vele hoofdaannemers rekenen ook nog een bijkomende commissie aan op de kosten die onderaannemers maken. Zo kom je al snel aan een hoger kostenplaatje.

Een iets minder doortastend minpunt: er is slechts één tegenpartij. Dit wil zeggen dat je volledig afhankelijk bent van die ene aannemer. Dit houdt een risico in. Wanneer de hoofdaannemer niet aan de voorwaarden voldoet, kom je in de problemen te zitten. Ook bij faillissement van de aannemer, komt het financiële risico op één partij terecht.

Juridisch

Je doet er goed aan om de gemaakte afspraken met de aannemer vast te leggen in een aannemingsovereenkomst. Zo vermijd je dat er later discussies kunnen ontstaan. In samenspraak met de aannemer bepaal je zelf wat er in de aannemingsovereenkomst staat. Je kan je ook laten inspireren door de regels in het Burgerlijk wetboek. De meeste regels zijn van aanvullende aard. Dat betekent dat je er steeds van kan afwijken in de overeenkomst. Alleen de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer kan niet worden uitgesloten in de aannemingsovereenkomst. Deze regel is van openbare orde, waardoor er nooit van kan worden afgeweken.

Bij het opstellen van een aannemingsovereenkomst let je er best op dat je de volgende zaken zeker vermeldt:

De totale kostprijs van de volledige werken
De identiteit van zowel de aannemer als de opdrachtgever van de werken
De duurtijd van de uit te voeren werken en de datum waarop de werken zullen aanvangen
Geef ook een gedetailleerde beschrijving van de uit te voeren werken en geef duidelijk weer hoe de oplevering zal gebeuren.

De volledige wettekst met betrekking tot aanneming vind je hieronder terug.

21 MAART 1804 – BURGERLIJK WETBOEK

AFDELING III. – BESTEKKEN EN AANNEMINGEN.

Art. 1787. Wanneer men iemand belast met het maken van een werk, kan men overeenkomen dat hij alleen zijn arbeid of zijn diensten, ofwel dat hij ook de stof zal verstrekken.

Art. 1788. Ingeval de werkman de stof verstrekt en de zaak op welke wijze ook teniet gaat voordat zij geleverd is, komt het verlies voor rekening van de werkman, tenzij de opdrachtgever in gebreke was om de zaak te ontvangen.

Art. 1789. Ingeval de werkman alleen zijn arbeid of zijn diensten verstrekt en de zaak teniet gaat, is hij slechts voor zijn schuld aansprakelijk.

Art. 1790. Indien, in het geval van het vorige artikel, de zaak teniet gaat, zelfs buiten enige schuld van de werkman, voordat het werk ontvangen is en zonder dat de opdrachtgever in gebreke was het werk goed te keuren, kan de werkman geen aanspraak maken op loon, tenzij de zaak is teniet gegaan door een gebrek in de stof.

Art. 1791. Wanneer een werk bij het stuk of bij de maat vervaardigd wordt, kan de goedkeuring ervan bij gedeelten geschieden; zij wordt geacht te zijn gedaan voor al de betaalde gedeelten, indien de opdrachtgever de werkman telkens betaalt naar verhouding van hetgeen is afgewerkt.

Art. 1792. Indien een gebouw dat tegen vaste prijs is opgericht, geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door de ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer daarvoor gedurende tien jaren aansprakelijk.

Art. 1793. Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.

Art. 1794. De opdrachtgever kan de aanneming tegen vaste prijs door zijn enkele wil verbreken, ook al is het werk reeds begonnen, mits hij de aannemer schadeloos stelt voor al zijn uitgaven, al zijn arbeid, en alles wat hij bij die aanneming had kunnen winnen.

Art. 1795. Huur van werk wordt ontbonden door de dood van de werkman, de architect of de aannemer.

Art. 1796. Maar de eigenaar is gehouden aan hun nalatenschap de waarde van het gedane werk en die van de in gereedheid gebrachte bouwstoffen te betalen, naar evenredigheid van de bij de overeenkomst bedongen prijs, doch alleen indien die werken of die bouwstoffen hem van nut kunnen zijn.

Art. 1797. De aannemer is aansprakelijk voor de daad van de personen die hij bezigt.

Art. 1798. <W 19-02-1990, art. 2> Metselaars, timmerlieden, arbeiders, vaklui en onderaannemers gebezigd bij het oprichten van een gebouw of voor andere werken die bij aanneming zijn uitgevoerd, hebben tegen de bouwheer een rechtstreekse vordering ten belope van hetgeen deze aan de aannemer verschuldigd is op het ogenblik dat hun rechtsvordering word ingesteld.
De onderaannemer wordt als aannemer en de aannemer als bouwheer beschouwd ten opzichte van de eigen onderaannemers van de eerstgenoemde.
[¹ In geval van betwisting tussen de onderaannemer en de aannemer, kan de bouwheer het bedrag storten in de Deposito- en Consignatiekas of op een geblokkeerde rekening op naam van de aannemer en onderaannemer bij een financiële instelling. De bouwheer is hiertoe verplicht indien hij hiertoe schriftelijk wordt verzocht door de hoofdaannemer of de onderaannemer.]¹
———-
(1)<W 2013-07-11/19, art. 90, 019; Inwerkingtreding : 01-01-2017, datum vervangen in 01-01-2018 bij W 2016-12-25/12, art. 36, Inwerkingtreding : 01-01-2018 !!!>

Art. 1799. Metselaars, timmerlieden, slotenmakers en andere werklieden die rechtstreeks werken aannemen tegen vaste prijs, zijn gehouden aan de regels in deze afdeling voorgeschreven : zij zijn aannemers voor het werk dat zij uitvoeren.

Deze pagina werd afgedrukt op 13 september 2024 vanop Bouwslim.be