Een aannemer kiezen: welke formule werkt voor jou?

Het is niet gemakkelijk, je toekomstige thuis in de handen van een aannemer leggen. Je wilt natuurlijk iemand die je 100% vertrouwt. Om je in de juiste richting te helpen, sommen we even op welke formules je kan afspreken met de aannemer.

De algemene aannemer
De algemene aannemer realiseert een volledig afgerond bouwproject tegen de prijs en binnen de termijn die in het contract zijn bepaald. Een van de voordelen van deze formule is dat er slechts één persoon verantwoordelijk is voor de bouwwerken, onder toezicht van de architect.

Als de algemene aannemer niet alle bouwwerken door zijn teams laat uitvoeren, moet minstens de ruwbouw worden aangepakt. In dat geval adviseert de architect de algemene aannemer, stelt hij de voorontwerpen en de plannen op en houdt hij toezicht op de bouwwerken. De bouwheer sluit een eenmalig contract af met de algemene aannemer, die alle werken volgens de plannen en onder begeleiding van de architect uitvoert.

De algemene aannemer moet de wet-Breyne naleven. Indien hij dit niet doet, kan het contract geheel of gedeeltelijk ongeldig worden verklaard. Sommige bouwondernemingen nemen in hun contracten ook een verzoeningsclausule op en bieden bouwgronden aan.

• Voordelen
  • Als enige tussenpersoon zorgt de aannemer voor alles, ook voor de coördinatie van de werken onder toezicht van de architect. Dit beperkt het risico op een vertraging van de bouwwerken.
  • De architect is onafhankelijk.
  • De toepassing van de wet Breyne bij een volledige opvolging.
• Nadelen
  • De formule is vaak duurder.

Een aannemer die sleutel-op-de-deurformule aanbiedt
Aannemers die sleutel-op-de-deurformules aanbieden, hebben soms enkel bedienden in dienst en besteden dan alle werkzaamheden uit aan onderaannemers. Ze moeten de wet-Breyne naleven. Doen ze dit niet, dan dreigt het contract geheel of gedeeltelijk nietig te worden verklaard. Sommige bouwondernemingen die sleutel-op-de-deurformules aanbieden, nemen in hun contracten een verzoeningsclausule op en verkopen ook bouwgronden. Je kunt hun kijkwoningen bezichtigen en catalogi en websites raadplegen om een idee te krijgen hoe de woning eruitziet.

De architect, die als freelancer of als bediende bij de onderneming werkt, stelt de voorontwerpen en de plannen op en houdt het toezicht op de bouwwerken. De bouwheer ondertekent een eenmalig contract met de onderneming die de sleutel-op-de-deurformule aanbiedt. Het bedrijf voert alle werken volgens de plannen en onder leiding van de architect uit. Op die manier levert de onderneming een volledig afgerond bouwproject af tegen de prijs en binnen de termijn die in het contract staan.

• Voordelen
  • Deze formule is geschikt voor wie onvoldoende tijd heeft om het bouwproject op te volgen.
  • Er zijn slechts 2 tussenpersonen: de commercieel verantwoordelijke en de projectverantwoordelijke die onder toezicht van de architect staat.
  • De prijs ligt op voorhand vast. Hou echter rekening met de verborgen opties, de indexering en de kostprijs van de funderingen.
  • De toepassing van de wet-Breyne bij een volledige opvolging.
• Nadelen
  • Minder persoonlijk betrokken bij de uitvoering en de organisatie van de werken.
  • Geen onafhankelijke architect, tenzij je deze zelf gekozen hebt.
  • Sommige ondernemingen brengen hun klanten laattijdig op de hoogte van de ‘logische en verantwoorde’ supplementen, waardoor je in een lastige financiële situatie kan belanden.

Afzonderlijke aannemers
Je kunt ook rechtstreeks in zee gaan met diverse afzonderlijke aannemers. Dat is niet alleen zeer tijdrovend, je bent op die manier niet door de wet-Breyne beschermd. De opdracht van de architect is bij deze werkwijze dezelfde als bij de algemene aanneming en wordt al dan niet met toezicht uitgevoerd. Je sluit afzonderlijke contracten af met de verschillende aannemers. Deze formule is vaak goedkoper, maar houdt veel meer risico’s in die onder meer te maken hebben met de financiën, de termijnen en de garantie.

• Voordelen
  • Meestal interessanter vanuit financieel oogpunt.
• Nadelen
  • Je hebt meer tijd nodig om de informatie op te zoeken en te vergelijken.
  • Je moet nog vaker op de werf aanwezig zijn.
  • Deze formule vereist een vlekkeloze organisatie en de opvolging van de werf brengt de nodige stress met zich mee.
  • De wet-Breyne is niet van toepassing.